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    土地溢價率普降是樓市趨于理性信號

    發(fā)布時間:2018/12/20 8:55:26    瀏覽次數(shù):9755    來源: 證券時報 cjjt-fdc

    近期,國家統(tǒng)計局發(fā)布70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況,引發(fā)市場熱議。四大一線城市二手房價環(huán)比全部下跌、全國房地產市場單月銷售面積增速持續(xù)下滑等信號,樓市下行趨勢開始顯現(xiàn)。而在土地市場上,由于開發(fā)商預期降低,拿地積極性下降,土地溢價率普遍大降,打下了樓市理性發(fā)展的基礎。

    今年以來土地市場出現(xiàn)明顯降溫,溢價率普遍大降。數(shù)據(jù)顯示,101個城市今年住宅土地成交溢價率平均值為19.21%,較去年的39.6%大幅下滑,也低于2016年的34.45%。四季度以來,低溢價乃至底價成交漸成常態(tài),土地流拍數(shù)量也明顯增多。2018年11月,全國300個城市住宅類用地平均溢價率僅為7%。

    土地溢價率下降的原因是多方面的。首先,持續(xù)的調控政策讓市場出現(xiàn)明顯降溫,地產商回款難度增加,融資成本上升不論是對未來市場的預期還是手中的資金狀況,都使其在拍地時更加謹慎和理性。另外,國家出臺了一系列的土地出讓措施,條件苛刻,迫使地產商拿地較為謹慎。當然,部分土地的性質,也可能導致溢價率的下降,比如土地處于偏遠的郊區(qū),以及共有產權土地的入市等。

    總體看,1-11月份開發(fā)商購置土地面積同比增長14.3%,土地成交價款增長20.2%,土地單價仍處于高位,但溢價率的下降顯示出理性已經主導了土地市場,未來房價繼續(xù)大漲已無基礎。從歷史數(shù)據(jù)來看,較低的土地溢價率往往伴隨著房價的穩(wěn)定,以房價相對穩(wěn)定的2011年至2014年為例,數(shù)年的溢價率平均值全部低于20%。反之,較高的土地溢價率伴隨著房價的大幅上漲,較明顯的例子就是2016年和2017年土地溢價率相伴房價大漲。

    地價通常占房價30%左右,土地溢價率下行、土地價格增速放慢,加上銷售放慢,體現(xiàn)在房價上就是略有下調。但是,僅從溢價率下降、土地市場降溫還不能得出樓市將迎來拐點的結論。溢價率雖然下滑幅度很大,但平均仍然是溢價成交,整體土地價格還沒有出現(xiàn)下降,因為隨著基建的完善,政府掛牌底價也往往會有所提升,溢價率大幅下降只是大幅減慢了地價上升的速度。

    房價畸高導致各種社會成本上升,已經是經濟運行中的一個重要矛盾。土地市場降溫后將有助房價回歸穩(wěn)定,能夠讓全社會擺脫焦慮癥,正本清源,有效嚇阻賺快錢的沖動,實體經濟能夠得到更多新鮮血液,讓樓閣建設在堅實的地面上。目前土地價格和房價的變化總體是積極的,地方政府切不能因為短期財政遇到壓力而放松調控,毀掉當前穩(wěn)定大好局面。只有保持政策定力,堅決落實“房子是用來住的,不是用來炒的”的中央精神,房地產市場乃至整個經濟才可能長治久安。

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